[4$] Коллективная покупка дома бизнес класса 200 кв м за 1 млн рублей

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF,  краудинвестинг — доступны как для начинающих, так и для опытных  инвесторов.

  • Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
  • Доходность: аренда — от 10% годовых. Девелопмент – от 15% годовых. 
  • Оформление: покупка доли в собственность .
  • Риски: только кризис на рынке недвижимости. 

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций — это  возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны  недоступны для инвестора с небольшим капиталом. Коллективная покупка это  классическая американская модель, позволяющая любому гражданину с  небольшим первоначальным капиталом организовать стабильный источник  пассивной прибыли или пользоваться тем что в одиночку он купить не может. Как это работает.

У нас как у застройщика поселка Андреевский парк есть 3 лота по данной акции. 

Находятся желающие на покупку дома бизнес класса под Зеленоградом в коттеджном поселке Андреевский парк. Каждый коллективный инвестор вкладывает от 0,5 до 5 млн рублей. Оформляется сделка купли продажи. Каждый участник получает долю согласно вложенных денежных средств. Дом построен. Участники ждут ввода в эксплуатацию первой очереди и далее решают что с ним делать. Можно продать на 20% дороже, можно сдать в аренду, а можно пользоваться самим прекрасным жильем как дачей или для деловых встреч.  

В  развитых странах рассмотренная модель регулируется законодательством и  пользуется достаточно широким спросом. Что касается стран СНГ, то здесь  есть ряд сложностей.

Неофициальное коллективное инвестирование

Идея метода. Группа людей доверяет свои деньги одному человеку, который приобретает недвижимость и делает ее источником совместной прибыли.

Преимущества.  Инвестору ненужно переплачивать огромный банковский процент и зажимать  себя в жесткие временные рамки. Он может достаточно долго выбирать  доходный объект и скрупулезно изучать детали каждой сделки.

Недостатки.  Отношения между инвесторами не урегулированы никаким юридическим  документом. Поэтому, если деньги будут доверены недобросовестному  человеку, то по закону вернуть их будет крайне проблематично.

Вывод.  Для неофициальных совместных покупок недвижимости привлекайте только тех людей,  которым вы доверяете на 1000 %. Обычно, в этот круг попадают  родственники, близкие друзья и проверенные деловые партнеры.

Официальное коллективное инвестирование

Идея метода.  Есть официальный застройщик - специализированная компания-организатор, которая строит и продает.

Основные функции. Объединяет людей для крупной покупки. Превращает приобретенный объект в доходное предприятие. Занимается составлением всей юридической документацией. Распределяет деньги между участниками

Преимущества.  Застройщик берет на себя всю сложную работу.  Заинтересованному пользователю достаточно накопить капитал, подписать  договор и дождаться своей прибыли.

Друзья,  а как вы считаете, будет ли развиваться коллективное инвестирование в  СНГ ? Своими мыслями делитесь в комментариях. Подписывайтесь на  обновления и не забудьте поделиться этой статьей в соцсетях.

С уважением, команда КП Андреевский Парк

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках  западного капитала – это взаимные фонды, объединенные общей аббревиатурой  REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости, подходящей для сдачи в  долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона  долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на  рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на  ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными  ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на  ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот  список необходимых для работы REIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти  фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать  на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов  происходит крайне редко. 

Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые  фонды недвижимости или напрямую к застройщику. По информации экспертов, они занимают более 30%  российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн  рублей. 

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды  недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов. 

Российские ЗПИФН
Российские ЗПИФН

Российские ЗПИФН 

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая  недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых  этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам.  Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии —  прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую  составляющую своих проектов. 

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в  его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его  работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки  времени. 

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило,  раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции  по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна. 

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим  капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят  очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за  высокого порога вхождения. 

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и  необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной  доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула  инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество  распродается. 

Российские ЗПИФН 

Краудинвестинг риски и преимущества 

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН  краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта  недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к  высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль  выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Высокорискованные коллективные инвестиции
Высокорискованные коллективные инвестиции

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate? 

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5—8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8—10%  годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому  информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции  через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых рублях. Еще 7% годовых инвесторы могут  заработать за счет роста стоимости объектов.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до  90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но  работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным  инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор  — это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и  подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом  не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с  годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут  напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка — акции  иностранных компаний, еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН. 

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через  специальные программы зарубежных страховых компаний, других вариантов нет. 

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение  различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую  недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как  правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому  назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта. 

Инвестиции в недвижимость 

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и  довольно устойчивый тренд — покупка меблированных номеров в апарт-отеле  (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры). 

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая  компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов,  собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием  помещения. Размер комиссионных составляет 10—20%. 

Доходность: 6—8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования —  получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов  отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный  износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих  компаний. 

На зарубежных рынках второй вариант — это покупка комнаты  (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10%  годовых. 

Инвестиции в апартаменты 

Минусы прямых инвестиций — высокий порог вхождения от 25 тысяч  долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных  инвестиций — это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте. 

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период  регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к  нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только  зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их  содержание гораздо выше, чем в жилом фонде. 

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок  несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на  любой срок. 

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний  готовы выкупить у инвестора свой объект через 5—7 лет. Порог вхождения –  от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10—12 млн в  комфорт-классе. 

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Апарт отель YE’S
Апарт отель YE’S

Апарт отель YE’S 

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах  приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не  покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры  35—40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

  • Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе. 
  • Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости. 

  • Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых  компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость  актива. 

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными  из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого  объекта. 

Сейчас, по информации «Ведомостей»,  самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются  спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот  доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность  вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.
Инвестирование в складскую недвижимость
Инвестирование в складскую недвижимость

Инвестирование в складскую недвижимость 

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11—12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют  объекты на границе Москвы и области, наименьшую — дорогие объекты на  главных столичных торговых улицах (Тверская, Арбат). Окупаемость таких  объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв.  м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам. 

Покупка и сдача в аренду офисов

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения,  которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти  арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных  знаний об этом сегменте рынка. 

Покупка и сдача в аренду офисов
Покупка и сдача в аренду офисов


blog comments powered by Disqus

Добавить комментарий



 

Промо в Твиттере

Twitter сентября 19, 14:57
[3$] Дети-трансгендеры. Хорошие родители всегда помогут ребенку реализоваться, стать https://ift.tt/32NzTB2

Twitter сентября 19, 13:52
[11$] Суд да Дело: ЯМЫ, ЯМЫ, ЯМЫ https://ift.tt/32JRJVM

Twitter сентября 19, 13:22
[19$] Залет в 19 - это не сказка https://ift.tt/30oY87e

Twitter сентября 19, 11:52
[5$] Как прошел первый в мире конкурс красоты? https://ift.tt/2V3gU2V

Twitter сентября 19, 11:52
[4$] Запрещено запрещать! https://ift.tt/2NkSnpb

Twitter сентября 19, 09:57
[9$] Не можешь родить сама – не рожай вообще https://ift.tt/2M6iQU6

Twitter сентября 19, 07:27
[9$] "Муха села на варенье...Вот и всё стихотворенье..." https://ift.tt/34PRavz

Twitter сентября 19, 06:53
[5$] Алеся Кафельникова снова на подиуме. Прорыв в Лондоне https://ift.tt/31AdwyO

Twitter сентября 19, 05:53
[6$] Женщины, которые ищут «без обязательств» https://ift.tt/2V38vfI

Twitter сентября 19, 05:53
[7$] Минусы Америки, плюсы России. https://ift.tt/2Npi5su

Twitter сентября 19, 04:48
[1$] Ложная свобода либералов https://ift.tt/2V4Hh8H

Twitter сентября 19, 04:48
Кто гарантированно не будет страдать в отношениях? https://ift.tt/2Nmas69

Twitter сентября 19, 03:58
КПРФ и отставка Зюганова https://ift.tt/30vOQGC

Twitter сентября 19, 03:03
Что естественно, то не безобразно https://ift.tt/2M6LZyO

Twitter сентября 18, 23:53
Безобразная герцогиня https://ift.tt/32N86AX

Twitter сентября 18, 19:23
Беломорканал Моё знакомство с Беломорско-Балтийским каналом состоялось ме https://ift.tt/308yOpZ

Twitter сентября 18, 17:23
[4$] Северный Кипр не резиновый, но принял многих https://ift.tt/2QhtvRd

Twitter сентября 18, 15:53
[11$] Будущее ближе, чем ты думаешь https://ift.tt/2LXuTmU

Twitter сентября 18, 14:48
[8$] Суд да Дело: ЯМЫ, ЯМЫ, ЯМЫ https://ift.tt/2V1RuTj

Twitter сентября 18, 14:18
[7$] Грудь Анджелины Джоли. https://ift.tt/31zf8Jc

follow me

Популярные посты

Реклама